Rynek kredytów i najmu w Polsce w 2025 roku: Stabilizacja po burzliwych latach
Ostatnie lata przyniosły szereg zmian na rynku mieszkaniowym w Polsce, zarówno po stronie kredytobiorców, jak i najemców. Pandemia, inflacja, wysokie stopy procentowe i wojna w Ukrainie znacząco wpłynęły na preferencje mieszkaniowe Polaków. Choć dziś – w połowie 2025 roku – sytuacja zaczyna się stabilizować, to rynek wciąż znajduje się w fazie dostosowań.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Odbudowa popytu kredytowego i powrót do „poziomu organicznego”
- Rynek najmu: wysoki poziom czynszów i zmiana struktury najemców
- Inwestowanie w mieszkania pod wynajem – nadal atrakcyjne?
- Wnioski: od własności do najmu – czy to nowa norma?
Odbudowa popytu kredytowego i powrót do „poziomu organicznego”
Na przełomie 2023 i 2024 roku zauważalny był wyraźny wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi. Stało się to głównie za sprawą rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który umożliwił wielu osobom – wcześniej wykluczonym z rynku z powodu niskiej zdolności kredytowej – realizację marzeń o własnym mieszkaniu.
Po wyczerpaniu środków z programu, popyt spadł, ale nie wrócił do poziomów kryzysowych. Od II kwartału 2024 roku banki udzielają około 45–48 tys. kredytów kwartalnie. Jeśli trend ten się utrzyma, w 2025 roku zostanie udzielonych około 180 tys. nowych kredytów hipotecznych. To tzw. „poziom organiczny” – naturalna zdolność rynku do funkcjonowania bez wsparcia rządowego.
Dodatkowo, Rada Polityki Pieniężnej zaczęła luzować politykę monetarną – ostatnie obniżki stóp procentowych (o 0,5 pp w maju i 0,25 pp w lipcu 2025 roku) sprawiają, że kredyty stają się tańsze, a zdolność kredytowa rośnie. W efekcie można oczekiwać dalszego ożywienia na rynku mieszkaniowym.
Rynek najmu: wysoki poziom czynszów i zmiana struktury najemców
Rynek najmu w Polsce zaczyna się stabilizować po okresie dynamicznych wzrostów czynszów napędzanych głównie przez zwiększony napływ ludności z Ukrainy. Choć tempo wzrostu wyhamowało, ceny wynajmu wciąż pozostają na wyraźnie wyższym poziomie niż przed 2022 rokiem.
Problemem pozostaje ograniczona podaż mieszkań na wynajem – inwestorzy indywidualni wciąż nie są w stanie zaspokoić popytu, zwłaszcza w największych aglomeracjach.
Jednocześnie, właściciele mieszkań mierzą się z rosnącymi kosztami utrzymania nieruchomości (wzrost cen energii, ogrzewania, usług komunalnych), co ogranicza przestrzeń do ewentualnych obniżek czynszów.
Zmienia się także profil najemców. Coraz więcej osób, które pierwotnie planowały zakup mieszkania, zostaje na rynku najmu dłużej niż zakładały. Dotyczy to zarówno młodych ludzi wchodzących na rynek pracy, jak i rodzin z dziećmi. Dla wielu z nich wynajem stał się nie wyborem, lecz koniecznością.
Co istotne, rosnące czynsze stanowią coraz większe obciążenie dla domowych budżetów – w największych miastach średni czynsz pochłania ponad 40% netto wynagrodzenia. To znacznie utrudnia odkładanie środków na wkład własny czy inne cele oszczędnościowe.
Inwestowanie w mieszkania pod wynajem – nadal atrakcyjne?
Pomimo niższej rentowności niż w poprzednich latach, inwestycje w mieszkania na wynajem wciąż przyciągają inwestorów szukających stabilnych źródeł zysków. Czynsze pozostają relatywnie stabilne, a ceny nieruchomości nie wykazują dużych wahań. Na tle malejących zysków z obligacji i innych instrumentów finansowych, nieruchomości wciąż uchodzą za bezpieczną przystań dla kapitału.
Dalsze obniżki stóp procentowych mogą jednak spowodować odpływ części najemców w kierunku własności, co w perspektywie najbliższych kwartałów może nieco obniżyć presję na czynsze. Czy ceny zakupu nie wzrosną jednak na tyle, by znów ograniczyć dostępność własności? To pytanie pozostaje otwarte.
Wnioski: od własności do najmu – czy to nowa norma?
Zmiany na rynku mieszkaniowym w Polsce pokazują rosnącą rolę najmu w strukturze zamieszkiwania. Choć nadal tylko 13% zasobu mieszkaniowego w Polsce stanowią lokale wynajmowane (według danych Eurostatu z 2024 roku), trend ten powoli, ale systematycznie rośnie.
Nie jest to jednak w większości przypadków wynik zmiany mentalności czy stylu życia – to raczej efekt ekonomicznego przymusu. Trudności z uzyskaniem kredytu, wysokie koszty życia i brak wystarczających oszczędności na wkład własny sprawiają, że wielu Polaków nie może pozwolić sobie na zakup mieszkania.
Jedno jest pewne – zarówno rynek kredytów hipotecznych, jak i najmu wchodzą w nową fazę dojrzałości. O ile nie nastąpią gwałtowne zmiany gospodarcze lub legislacyjne, druga połowa 2025 roku powinna upłynąć pod znakiem stabilizacji i stopniowego odzyskiwania równowagi między popytem a podażą.
Źródło: Raporty AMRON – SARFIN
