Kredyt hipoteczny. Kluczowe czynniki wpływające na zdolność kredytową i uzyskanie kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny to jedna z najważniejszych decyzji finansowych, jakie podejmujemy w życiu. Dla wielu osób jest to sposób na zrealizowanie marzeń o własnym domu czy mieszkaniu. Przygotowanie do zaciągnięcia takiego zobowiązania wymaga jednak odpowiedniego planowania i zrozumienia wielu czynników, które wpływają na zdolność kredytową. W tym artykule przedstawię, jakie aspekty warto wziąć pod uwagę oraz jak najlepiej przygotować się do ubiegania o kredyt hipoteczny.

Czynniki wpływające na zdolność kredytową

1. Źródło dochodów.

Jednymi z najważniejszych aspektów, które banki biorą pod uwagę, jest wysokość dochodów wnioskodawcy oraz ich stabilność.

• Wysokość i sposób wpływu wynagrodzenia/rozliczenia jednoosobowej działalności gospodarczej, czy innego źródła dochodu.

• Stabilność danego źródła dochodu tj. okres od kiedy Klient jest zatrudniony, bądź okres prowadzenia działalności gospodarczej. Minimalny okres zatrudnienia jest określony w wewnętrznej metodyce banku.

Warto pamiętać, że część banków akceptuje dodatkowe źródła dochodów jak np. dochód z najmu, czy dochód osiągany z tytułu 800+.

Przychody ze stałego zatrudnienia, działalności gospodarczej czy inne źródła wpływają na to, czy klient będzie w stanie spłacać kredyt.

2. Historia kredytowa: Banki zwracają uwagę na wcześniejsze zobowiązania kredytowe.

Dobra historia kredytowa, czyli terminowe spłaty wcześniejszych kredytów, może pozytywnie wpłynąć na ocenę scoringową Klienta. Z kolei opóźnienia w spłatach mogą skutkować obniżeniem oceny scoringowej i uznaniem Klienta za kredytobiorcę o podwyższonym ryzyku. Opóźnienia w aktualnie spłacanych zobowiązaniach, mogą poskutkować wydaniem decyzji negatywnej, dlatego też przed rozpoczęciem procesu kredytowego warto pobrać raport z Biura informacji Kredytowej i skonsultować go ze sprawdzonym Ekspertem Kredytowym. Bank sprawdza również liczbę zapytań kredytowych, które w ostatnich miesiącach zostały wysłane przez Banki.

3. Wysokość wkładu własnego: im większy wkład własny, tym mniejsze ryzyko dla banku.

Minimalny wkład własny wynosi 10%, jest to tzw. niski wkład własny, który jest objęty dodatkowym ubezpieczeniem – Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego (NWW), które jest kosztem banku. Dla Klienta z kolei konsekwencją posiadania niskiego wkładu własnego jest droższa oferta kredytu hipotecznego.

Wysokość wkładu własnego jest również uzależniona od celu kredytu hipotecznego, np. dla zakupu domu jednorodzinnego większość banków wymaga minimum 20% wkładu własnego.

4. Wiek wnioskodawcy: wiek klienta ma również znaczenie przy ocenie zdolności kredytowej.

Banki określają maksymalny wiek Klienta, który może osiągnąć w dniu płatności ostatniej raty kredytowej. Z tego względu starsi Klienci mają krótszy okres kredytowania, co wpływa na wyższą ratę miesięczną i niższą zdolność kredytową. Banki w swoich metodykach określają maksymalny wiek Kredytobiorcy, do którego należy dostosować okres kredytowania.

5. Obciążenia finansowe

Istotne są także wszelkie zobowiązania kredytowe, takie jak: kredyty gotówkowe, kredyty ratalne, karty kredytowe, limity w rachunku, czy zakupy z odroczoną płatnością. Banki również uznają inne obciążenia finansowe np. alimenty. Każde zobowiązanie finansowe wpływa na  zdolność kredytową. Przed przystąpieniem do kredytu hipotecznego warto pomyśleć o spłaceniu pozostałych zobowiązań.

6. Stan cywilny i liczba osób na utrzymaniu

Istotny wpływ na zdolność kredytową ma liczba osób na utrzymaniu Kredytobiorcy, są to osoby, które nie osiągają dochodu (dzieci, małżonek, który obecnie nie uzyskuje dochodu). Średnia utrzymania jednego dorosłego członka gospodarstwa domowego oraz dziecka, przyjmowana jest na podstawie danych z GUS.

Jak przygotować się do kredytu – proces krok po kroku?

1. Kontakt z Ekspertem Kredytowym:

Przed przystąpieniem do podpisania umowy przedwstępnej/umowy rezerwacyjnej, Klient powinien skonsultować się z Doradcą Kredytowym, w celu poznani swojej maksymalnej zdolności kredytowej oraz ustalenia strategii działania.

2. Wybór nieruchomości i analiza sytuacji prawnej:

Analiza dokumentacji nieruchomości. Ustalenie, która z form własności przysługuje Sprzedającemu: własność lub spółdzielczo-własnościowe prawo do lokalu. Weryfikacja Księgi Wieczystej np. czy kredytowana nieruchomości jest obciążona kredytem hipotecznym Zbywców itd.

3. Poznanie oferty kredytowej i wybór co najmniej 3 banków:  

W celu zapewnienia bezpieczeństwa transakcji wnioski kredytowe należy wysłać do co najmniej 3 banków z najatrakcyjniejszą ofertą na rynku. W przypadku uzyskania odmownej decyzji kredytowej, pozostałe dwa banku nadal są w grze.

4. Podpisanie umowy przedwstępnej/rezerwacyjnej

Po weryfikacji sytuacji prawnej, jest to etap na zawarcie umowy ze Zbywcą, Deweloperem bądź Spółdzielnią Mieszkaniową. Forma umowy jest dowolna, może być: Aktem Notarialnym podpisana u Notariusza, bądź forma cywilno – prawna.

3. Zbieranie dokumentacji

Przygotowanie wszystkich niezbędnych dokumentów zgodnie z listą otrzymaną od Eksperta Kredytowego. Dokumenty formalno – prawne (np. dowód osobisty), finansowe (np. zaświadczenia o zatrudnieniu, podsumowanie KPiR). Precyzyjne przygotowanie wszystkich dokumentów znacznie skróci okres ubiegania się o kredyt hipoteczny.

4. Ponowna weryfikacja ofert i złożenie wniosków kredytowych:

Jeżeli na rynku kredytów hipotecznych pojawią się oferty korzystniejsze dla Klienta, jest to moment na weryfikacje ofert i zmianę strategii wnioskowania. Na tym etapie wnioski kredytowe są rejestrowane w systemach bankowych na konkretne oferty kredytowe.

5. Decyzja finansowa

Większość banków w pierwszej kolejności sprawdza sytuację formalno – prawną Kredytobiorców, a następnie sprawdza zdolność finansową i możliwości kredytowe. Po weryfikacji zostaje wydana decyzja finansowa.

6. Analiza techniczna nieruchomości oraz wycena

Na tym etapie analityk bankowy weryfikuje dokumentację zabezpieczenia (nieruchomości). Następnie wykonywany jest Operat Szacunkowy, który określi faktyczną wartość kredytowanej nieruchomości (w części banków jest możliwość dostarczenia swojego Operatu Szacunkowego).

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to poważna decyzja, która wymaga przemyślenia. Zrozumienie czynników wpływających na zdolność kredytową oraz odpowiednie przygotowanie się do procesu ubiegania się o kredyt jest kluczowe. Osoby zainteresowane kredytem powinny pamiętać, że każda bankowa procedura jest unikalna, dlatego warto skonsultować się z Ekspertem Kredytowym, aby dokonać najlepszego wyboru.